Wohnungsabnahme vom Bauträger
Unabhängige Prüfung der Wohnung, bevor Sie das Übergabeprotokoll mit dem Bauträger unterschreiben.
Akt 14, 15 und 16 – was sie bedeuten
Eine kurze, verständliche Erklärung der Dokumente und Phasen, die Ihre Neubauwohnung in Bulgarien durchläuft – und was Sie in jeder Phase tun können.
Foto: Neues Wohngebäude in der letzten Bauphase2400×1350 px · acts-hero
„Akt 14“, „Akt 15“ und „Akt 16“ sind die gängigen Bezeichnungen für Formulare nach der bulgarischen Verordnung Nr. 3 von 2003 über Akte und Protokolle während der Bauausführung. Sie markieren Meilensteine des Gebäudes – nicht Ihrer einzelnen Wohnung.
Die Informationen auf dieser Seite sind allgemeiner Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Bitte wenden Sie sich für Ihren konkreten Fall an einen Rechtsanwalt.
Die drei Akte im Überblick
| Akt | Was er bescheinigt | Was er für Käufer bedeutet | Was wir tun können |
|---|---|---|---|
| Akt 14Feststellungsakt über die Abnahme des Tragwerks | Der Rohbau ist fertig – das Tragwerk des Gebäudes ist errichtet und abgenommen. | Das Gebäude ist im Rohbau. Häufig wird in dieser Phase das Eigentum per Notarakt übertragen – die Bedingungen hängen vom Vertrag ab. | Besichtigung und Aufmaß, Planung und 3D-Visualisierung, Änderungen an Elektro, Sanitär und Wänden, Planung früher Bestellungen. |
| Akt 15Feststellungsakt über die Abnahmefähigkeit des Bauwerks | Die Bau- und Montagearbeiten sind abgeschlossen, das Bauwerk ist zur Übergabe an den Bauherrn bereit. | Das Gebäude ist fertig, aber noch nicht zur Nutzung freigegeben. Manche Bauträger organisieren in dieser Phase Wohnungsbesichtigungen. | Wohnungsabnahme (falls der Bauträger jetzt übergibt), Abschluss der Planung, Bestellung von Küche, Türen und Möbeln. |
| Akt 16Protokoll über die Nutzungsfähigkeit des Bauwerks | Das Bauwerk ist nutzungsfähig. Auf dieser Grundlage wird – je nach Baukategorie – die Nutzungsgenehmigung oder Inbetriebnahmebescheinigung erteilt. | Das Gebäude darf genutzt und dauerhaft an die Versorgungsnetze angeschlossen werden. Meist werden die Wohnungen jetzt an die Käufer übergeben. | Wohnungsabnahme, Start der Ausführung nach fertiger Planung und Zeitplan, Montage der bestellten Möbel. |
Ausbaustufen
Die Begriffe sind verbreitet, haben aber keine einheitliche verbindliche Definition. Die Tabelle zeigt den häufigsten Fall.
| Stufe | Was sie meist umfasst | Was meist fehlt |
|---|---|---|
| Rohbau („Ziegel“) | Tragwerk, Außen- und Innenmauerwerk; meist Fenster und Eingangstür; Strom- und Wasserzuleitung bis zur Wohnung. | Putz, Elektro- und Sanitärinstallation in der Wohnung, Estrich und sämtlicher Ausbau. |
| Rohputz | Kalkzementputz an den Wänden, Elektro- und Sanitärinstallation bis zu den Anschlüssen; oft auch Zementestrich. | Gipsspachtelung, Bodenbeläge, Fliesen, Bad, Türen, Schalter und Steckdosen, Beleuchtung. |
| Gespachtelt und mit Estrich | Gipsspachtelung an Wänden und Decken, Zementestrich, Elektro- und Sanitäranschlüsse, Fenster, Eingangstür; manchmal Grundierung oder Farbe. | Bodenbeläge, Fliesen, Sanitärobjekte, Innentüren, Schalter und Steckdosen, Leuchten, Küche und Möbel. |
| Schlüsselfertig | Fertige Wände, Bodenbeläge, Bad mit Sanitärobjekten, Innentüren, Schalter und Steckdosen – die Wohnung ist bewohnbar. | Meist Küche, Einbauschränke, Leuchten und Möbel. Der Umfang unterscheidet sich stark zwischen Bauträgern. |
Drei Dinge, die Sie sich merken sollten
Estrich ist kein Bodenbelag
Zementestrich ist der Untergrund für den eigentlichen Bodenbelag – Laminat, Parkett, Vinyl oder Fliesen. Vor dem Belag ist oft ein stellenweiser Ausgleich nötig.
Ihr Vertrag bestimmt die Ausbaustufe
Was genau Sie erhalten, steht im Vertrag mit dem Bauträger und dessen Anlagen. Prüfen Sie Ihren Vertrag – verlassen Sie sich nicht nur auf den Begriff.
Akt 16 heißt nicht: Wohnung fertig
Akt 16 bescheinigt die Nutzungsfähigkeit des Gebäudes. Ihre Wohnung kann dennoch im vereinbarten Zustand sein – etwa „gespachtelt und mit Estrich“.
Warum Akt 14 der beste Zeitpunkt ist
Je früher wir beginnen, desto mehr Entscheidungen lassen sich in Ruhe treffen – und desto schneller wohnen Sie nach Akt 16 in einem fertigen Zuhause.
Zeit für eine Planung ohne Eile
Die Planung dauert 3–6 Wochen. Bei Akt 14 bleibt Zeit für Entscheidungen, Überarbeitungen und eine ruhige Materialauswahl.
Änderungen bei offenen Wänden
Elektropunkte, Sanitäranschlüsse und Wände lassen sich vor dem Verputzen leichter verlegen – sofern der Bauträger zustimmt.
Frühe Bestellungen
Maßküchen, Türen und Möbel brauchen 4–10 Wochen. Rechtzeitig bestellt, sind sie da, wenn sie gebraucht werden.
Start direkt nach Akt 16
Planung, Angebot und Vertrag sind fertig. Die Ausführung beginnt, sobald wir Zugang zur Wohnung haben.
Passende Leistungen
Änderungen bereits ab Akt 14
Verlegung von Elektropunkten, Sanitäranschlüssen und Wänden, solange es noch einfach ist.
FAQ
Muss der Bauträger die Wohnung nicht bis Akt 16 fertigstellen?
Nicht unbedingt. Akt 16 bescheinigt, dass das Gebäude nutzbar ist – nicht, dass die Wohnung schlüsselfertig ist. Wie weit der Bauträger die Wohnung ausbaut, regelt Ihr Vertrag – prüfen Sie, was darin steht. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Was umfasst „gespachtelt und mit Estrich“?
In der Regel: Gipsspachtelung an Wänden und Decken, Zementestrich, Fenster, Wohnungseingangstür, Elektro- und Sanitäranschlüsse. Nicht enthalten sind Bodenbeläge, Fliesen, Bad, Innentüren, Schalter und Steckdosen, Beleuchtung und Küche. Der genaue Umfang hängt vom Vertrag mit dem Bauträger ab.
Wann sollte ich mich melden – bei Akt 14, 15 oder 16?
Am besten bei Akt 14. Dann bleibt Zeit für eine Planung ohne Eile, für Änderungen an Elektro und Sanitär, solange die Wände offen sind, und für frühe Bestellungen von Küche, Türen und Möbeln. Wir können auch bei Akt 15 oder 16 beginnen – die Gesamtdauer bis zum Schlüssel ist dann meist länger.
Was passiert, wenn sich Akt 16 verzögert?
Planung und frühe Bestellungen hängen nicht von Akt 16 ab und laufen weiter. Der Ausführungsplan verschiebt sich auf das tatsächliche Datum, an dem wir Zugang zur Wohnung erhalten. Im Vertrag regeln wir, wie in diesem Fall vorgegangen wird – etwa bei der Lagerung bereits gefertigter Möbel. Zu Fragen gegenüber dem Bauträger wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.
Die Informationen auf dieser Seite sind allgemeiner Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Bitte wenden Sie sich für Ihren konkreten Fall an einen Rechtsanwalt.
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